Şanlıurfa'da Hisseli Tarla Satışı ve Şufa Hakkı

Şanlıurfa'da aileden kalan tarlalarda hisseli mülkiyetin nasıl yönetileceği ve kardeşlerden birinin diğerlerine danışmadan payını satıp satamayacağı merak konusu. Harran'dan Siverek'e, Viranşehir'den merkez ilçelere kadar geniş bir coğrafyada hisseli taşınmazı bulunan vatandaşlar için hukuki durum, tapu kayıtlarındaki mülkiyet türüne göre farklılık gösteriyor. Paylı mülkiyette ortaklar kendi paylarını satabilirken, elbirliği mülkiyetinde süreç daha karmaşık işliyor ve diğer ortakların hakları yasal sürelerle korunuyor.

Urfanatik'te yayınlanan habere göre, Türk Medeni Kanunu çerçevesinde paylı mülkiyetteki her hissedar, tapuda belirtilen kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahip. Bu nedenle bir kardeş, yalnızca kendisine ait hisseyi devretmek için diğer kardeşlerin onayını almak zorunda değil. Ancak bu satış işlemi, tarlanın tamamını veya belirli bir bölümünü tek başına satma hakkı vermiyor; diğer hissedarların payları bu işlemden etkilenmiyor.

Miras intikali sonrası tapuda hâlâ elbirliği mülkiyeti kaydı bulunan taşınmazlarda durum değişiyor. Mirasçıların ayrı ayrı belirlenmiş payları olmadığı için, tek bir mirasçının bağımsız bir tapu hissesini üçüncü kişiye satması mümkün değil. Tasarruf işlemlerinde mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekiyor. Miras payının sözleşmeyle devri ise tarladaki belirli bir tapu payının satışından farklı hukuki koşullara tabi.

Paylı mülkiyete tabi bir tarlada hissedar, payını ortaklık dışı birine sattığında diğer ortaklar yasal önalım (şufa) hakkını kullanabiliyor. Bu hak, satılan payın mahkeme kararıyla yeni alıcıdan devralınmasını sağlıyor. Ancak satış mevcut bir hissedara yapılmışsa veya cebrî artırma ile Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleşmişse yasal önalım hakkı doğmuyor.

Şufa hakkının kullanımında süreler kritik önem taşıyor. Noter aracılığıyla yapılan usulüne uygun bildirimden itibaren önalım davası için üç aylık süre başlıyor. Bildirim yapılmamış olsa bile, 25 Aralık 2025 ve sonrasında gerçekleşen satışlarda hak, satış tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kullanılabiliyor. Eski kaynaklardaki 'iki yıl' bilgisi, 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren değişikliğin önceki satışlara uygulanmaması nedeniyle her durum için geçerli değil.

Önalım hakkı, tapu müdürlüğüne başvuruyla değil, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılıyor. 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan düzenlemeye göre hâkim, payın rayiç bedelini belirliyor. Davacı, bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorunda. Bedelin süresinde yatırılmaması halinde payın davacı adına tescili mümkün olmuyor.

Önalım bedeline ilişkin süreçte Anayasa Mahkemesi'nin 16 Temmuz 2026 tarihli kararıyla rayiç değer üzerinden bedel belirlenmesi kuralı iptal edildi. 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan karara itiraz eden mahkemeler arasında Viranşehir 3. Asliye Hukuk Mahkemesi de yer alıyor. Ancak hukuki boşluk oluşmaması için iptal hükümlerinin yayım tarihinden dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı. Bu nedenle 15 Kasım 2026 itibarıyla rayiç bedel kuralı uygulanmaya devam ediyor.

Tarım arazilerinde sıkça karıştırılan bir diğer konu ise sınırdaş maliklerin hakları. Tarım arazisi komşularına tanınan özel önalım hakkı 2020'de kaldırıldığı için, yalnızca bitişik tarlanın sahibi olmak önalım davası açma yetkisi vermiyor. Bununla birlikte 5403 sayılı Kanun kapsamındaki devir ve bölünme sınırlamaları sürüyor; satış öncesi ilgili birimlerden koşulların teyit edilmesi gerekiyor.

Şanlıurfa'da Haliliye, Eyyübiye ve Karaköprü tapu müdürlükleri Paşabağı Mahallesi Cumhuriyet Caddesi No:77'deki Valilik Binası B Blok'ta hizmet veriyor. İşlemler WebTapu veya Alo 181 Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi üzerinden takip edilebiliyor. Önalım davaları için taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili. Merkezdeki Şanlıurfa Adliyesi Paşabağı Mahallesi Adalet Caddesi, 775. Sokak No:28/C, Haliliye adresinde bulunuyor. Hissedarların ilk adımı tapudaki mülkiyet türünü öğrenmek ve hak kaybı yaşamamak için somut duruma göre hukuki değerlendirme almak.

TürkAta Haber Ajansı
Şanlıurfa Şehir Gündemi